Nie stać nas na kredyt #naStart [WYWIAD]

Decyzję w tej sprawie podjął minister Krzysztof Paszyk. Oceniam ją pozytywnie. Myślę, że dobrze jest, jeśli szef resortu i wszyscy jego zastępcy znajdują w jednym miejscu. Można się szybko spotkać i coś skonsultować, nie trzeba dzwonić i specjalnie umawiać się na wizyty.

Umówiliśmy się z panem ministrem, że dokonamy docelowego podziału kompetencji, gdy powołany zostanie nowy wiceminister, który uzupełni wakat po Waldemarze Sługockim. Dla mnie nadzór nad obszarem mieszkalnictwa byłby naturalny. Zajmuję się tym od 18 lat. W ostatnich latach byłem prezesem Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych w Poznaniu, naukowo specjalizowałem się w zakresie hipotecznego zabezpieczenia wierzytelności bankowych. Trudno więc, żeby przypisano mi coś innego.

Tamta sytuacja była efektem wcześniejszych ustaleń. W resorcie obowiązywał formalny i nieformalny podział zadań. Tak, jak najbardziej, chciałbym, aby nadzór nad departamentem mieszkalnictwa znalazł się w moich kompetencjach. Nowa Lewica ma pomysł na to, jak systemowo podejść do kwestii mieszkań. Powiem szczerze, że bardzo mierzi mnie dyskusja o dopłatach do kredytów w oderwaniu od całego systemu mieszkaniowego. Samo uruchomienie takiego czy innego programu nie spowoduje, że nagle na rynku będzie znacząco lepiej. Naszym celem powinna być koordynacja wspólnej polityki rządu i samorządów w kwestii mieszkalnictwa. I to jest wyzwanie, które stoi przed całym rządem. Brak spójnej polityki mieszkaniowej będzie obciążał całą koalicję 15 października.

Testowaliśmy w przeszłości kilka takich programów. Rządzący bazowali na przekonaniu, jakie wykształciło się w Polsce w latach 90., że porządny Polak to taki, który ma mieszkanie na własność, i to najlepiej na kredyt. Jeśli jednak spojrzymy w raporty Najwyższej Izby Kontroli czy ewaluacje dokonywane przez ministerstwa, które wdrażały programy „Rodzina na swoim', „Mieszkanie dla młodych' czy „Bezpieczny kredyt 2 proc.', to zobaczymy, że nie były to dobrze zaadresowane rozwiązania. Bardzo często wsparcie trafiało do osób, które np. mieściły się w najwyższych decylach zarobkowych i spokojnie poradziłyby sobie z zakupem mieszkania na rynku wtórym bez preferencyjnego wsparcia. Środki były wydatkowane niewłaściwie i nieefektywnie.

Zabrakło także refleksji, jakie będą skutki dopłat do kredytów dla rynku nieruchomości. Apogeum mieliśmy przy ostatnim programie przygotowanym przez ministra Waldemara Budę – „Bezpiecznym kredycie 2 proc.”. Zwiększano popyt na nieruchomości, co powodowało nieproporcjonalny wzrost cen. Zresztą proszę zauważyć, co się działo w ostatnich miesiącach. Już sama dyskusja na ten temat powodowała, że ceny rosły. Inwestorzy przygotowywali się na nowy program, z kolei ci, którzy bali się, że ceny wzrosną jeszcze bardziej, ustawiali się w kolejce i podejmowali nieracjonalne decyzje.

Uważam, że po trzech programach dopłat, które uruchomiono w ostatnich latach, ciężar powinien zostać przesunięty na rozwój budownictwa społecznego.

W projekcie budżetu na 2025 r. zapisane jest łącznie 4,3 mld zł na politykę mieszkaniową, w tym co najmniej 1,7 mld zł na programy budownictwa komunalnego i społecznego oraz, niestety, drugie tyle na program „Bezpieczny kredyt 2 proc.', który odziedziczyliśmy po naszych poprzednikach. Dodatkowo Ministerstwo Finansów zabezpieczyło w rezerwie celowej 500 mln zł na kredyt #naStart.

Już dziś wiemy, że nie wykorzystamy wszystkich środków na program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” zablokowanych na 2025 r. Każdą oszczędzoną złotówkę, która na niego nie pójdzie, przeznaczymy więc na remonty i budowę mieszkań komunalnych oraz TBS, w tym oczywiście także na remonty pustostanów. Przy braku akceptacji parlamentu dla kredytu #naStart, zaoszczędzone środki również trafią do puli komunalno-społecznej.

Żeby być uczciwym – projekt kredytu #naStart nie jest tożsamy z Bezpiecznym kredytem 2 proc. Został lepiej przygotowany; wprowadzono wiele ograniczeń, które spowodują, że negatywnych skutków będzie mniej niż wcześniej. Mniej nie oznacza jednak, że ich nie będzie. W moim przekonaniu to nie jest moment, w którym moglibyśmy zdecydować się na kolejny program popytowy, wspierający własność i akcje kredytowe. Rozdrobnienie pieniądza publicznego na kilka programów nie przyniesie pozytywnych efektów. Gdybyśmy mieli nieograniczoną pulę środków, moglibyśmy się zastanowić, jak i – przede wszystkim – w jakim czasie na różne obszary wpływać. Jestem przekonany, że w realiach, w których się znajdujemy, na kredyt #naStart nas po prostu nie stać. W sferze mieszkalnictwa są ważniejsze cele.

Wiceminister Tomczak ma rację – projekt ustawy jest przedmiotem obrad Komitetu Stałego Rady Ministrów, a więc prace nad nim dalej trwają. Byłoby zdecydowanie przedwczesne, gdybym wyszedł i powiedział, że kredyt #naStart został odwołany. Takie deklaracje nie służą dyskusji. Budzą niepotrzebne emocje.

Tak. Myślę, że w dyskusji nad mieszkalnictwem potrzeba naprawdę ciszy, spokoju i szukania kompromisów, a przede wszystkim wysłuchania wzajemnych argumentów. Nie da się uzdrowić rynku mieszkaniowego w czasie jednej kadencji. Jedynie spójna wizja realizowana przez kilka kadencji może spowodować, że uda się to w dłuższym okresie. W przeciwnym razie każda kolejna ekipa, która przyjdzie, pozamyka wcześniejsze programy i zacznie wymyślać coś od nowa. Na koniec dnia poszkodowani będą Polki i Polacy. A oparcie rynku na doraźnych programach popytowych spowoduje, że nikogo na te mieszkania nie będzie stać.

Zmiana myślenia. Chcemy jako Nowa Lewica odkłamać w przestrzeni publicznej pewne kwestie. Budownictwo społeczne to nie tylko pomoc dla osób najbiedniejszych. To przede wszystkim wsparcie dla osób pracujących, które znajdują się dziś w pewnej luce – są za bogate na mieszkania socjalne, a za biedne na własność czy najem na rynku. Dziś w takiej sytuacji może być od 35 do 40 proc. Polek i Polaków. Ponad 4 mln rodzin. Często nie stać ich na mieszkanie, które odpowiada ich potrzebom życiowym, rodzinnym czy rozwojowym. I to ta grupa jest najbardziej sfrustrowana, bo ostatnie programy rządowe nie tylko nie poprawiły ich sytuacji, lecz często jeszcze ją pogorszyły. Dla nich przygotujemy propozycję.

Powiem szczerze, że nie przywiązuję się akurat do tych liczb. Ważniejsze z punktu widzenia państwa i polityki mieszkaniowej jest to, ile ogółem mamy mieszkań w zasobach komunalnych i ile będziemy mieli za 10 czy 15 lat. Co z tego, że wybudujemy 100 czy 200 tys. mieszkań, jeśli w tym samym czasie samorządy będą za bezcen sprzedawały swoje mieszkania? Czy to poprawi sytuację mieszkaniową? Absolutnie nie. Uczciwość wymaga od całej klasy politycznej, aby takie patologie maksymalnie ograniczyć.

Jednym z rozwiązań może być uzależnienie korzystania przez samorządy z ogromnych środków na budowę czy remonty mieszkań od podejmowania innych działań. Tym samym chciałbym, aby samorządy razem z nami prowadziły politykę mieszkaniową. Polegałoby to np. na tym, że jeśli ktoś chce z Funduszu Dopłat wybudować 300 mieszkań w danej gminie, to musi zapewnić drugie tyle z rynku prywatnego. Można tu korzystać z dostępnych już dzisiaj narzędzi – np. poprzez Społeczną Agencję Najmu czy na podstawie kontraktu urbanistycznego z deweloperem, który będzie zobowiązany, aby 10–15 proc. mieszkań w danym bloku wynajmować po niższej stawce. Poza tym dana gmina – skoro chce budować nowe mieszkania ze wsparciem państwa – nie mogłaby wyprzedawać swoich zasobów z bonifikatą. Te wszystkie pomysły byłyby władne skutecznie zrewidować podejście samorządów do tego tematu i stworzyć dźwignię, dzięki której każda złotówka wydana z budżetu państwa przyniesie większe efekty.

Przede wszystkim musimy postawić na edukację i dialog z samorządami. Błędne jest przekonanie, że trzeba stworzyć jakiś dodatkowy fundusz na remonty pustostanów komunalnych. Fundusz Dopłat istnieje w BGK od paru lat, a wartość dopłat sięga nawet 80 proc. Wsparcie jest więc szerokie i dostępne. Mimo tego liczba pustostanów w zasobie publicznym tylko w ostatnich trzech latach zwiększyła się o 9 tys. To nie pieniądze są więc problemem, tylko zły sposób zarządzania zasobem.

Gdy sześć lat temu obejmowałem kierownictwo w spółce zarządzającej zasobami komunalnymi w Poznaniu, spotkałem się z narracją, że mamy w mieście sporo pustostanów, bo brakuje środków na ich remonty. Szybko zbadaliśmy, jak wygląda ten problem. Okazało się, że problemem nie jest brak środków, a procedury postępowania z pustostanem. Co ważne, a niewiele osób rozumie tę różnicę, problemem nie jest duża liczba pustych lokali na dany dzień, a wydłużony okres pozostawania tego lokalu pustym.

To nie liczba pustostanów, a średni czas rotacji od zwolnienia do ponownego zasiedlenia stanowi poważny problem zasobu publicznego. Żaden prywatny właściciel mieszkania nie dopuści do sytuacji, w której jego lokal przez kilka lat stoi pusty, niszczeje i nie zarabia. A niestety z takimi sytuacjami mamy do czynienia w zasobie publicznym. Wynika to z braku koordynacji całego procesu.

Resort pracuje nad projektem ustawy podażowej. To dobre rozwiązanie, bo pozwoli na szybsze uwolnienie danej nieruchomości pod inwestycję. Decyzyjność pozostanie pod samorządem, a więc będzie publiczna kontrola nad danym procesem.

Muszę jednak podkreślić, że nieprawdziwa jest informacja, jakoby w Polsce deweloperzy mieli za mało gruntów pod mieszkalnictwo. To absurd. Uwalnianie za wszelką cenę kolejnych miejskich terenów prowadzi zresztą do niebezpiecznego rozlewania się miast i suburbanizacji. Deweloper zamyka inwestycję i ściąga marże, a samorząd pozostaje z kosztami infrastruktury i społecznymi. Co więcej, jeśli zerkniemy we wszystkie uchwalone studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w kraju, to dowiemy się, że już teraz wszystkie tereny przewidziane pod mieszkalnictwo pozwalają na wybudowanie domów dla 240 mln mieszkańców. Punktowo tych gruntów może brakować, jednak największym problemem jest brak odpowiedniej infrastruktury technicznej.

Deweloperzy mają swoje banki ziemi i na nich powinni się przede wszystkim skupić. Nie po to toczono batalię o te grunty w KZN, aby teraz się ich pozbyć. Zgromadzona ziemia, często bardzo dobrze zlokalizowana, powinna stanowić przede wszystkim zaplecze dla budownictwa społecznego. Deweloperzy będą oczywiście ważnym partnerem przy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Państwo musi jednak stworzyć porządne ramy i ograniczenia. Priorytetem nie ma być maksymalizacja PUM-u (powierzchni użytkowej mieszkań – red.), a odpowiednia jakość budowanych lokali i dobrze zaprojektowane osiedla. Nie może być zgody na bylejakość w przestrzeni publicznej. I dlatego w tej kwestii dużą rolę do odegrania mają rząd i samorządy. ©℗