Według analiz Otodom deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Łódź, Trójmiasto, Katowice) zanotowali 30 proc. wzrost sprzedaży w maju tego roku w porównaniu do kwietnia 2025 r. Według wstępnych danych firmy deweloperskie sprzedały ponad 3,7 tys. mieszkań.

- Maj był zaskakująco udany dla deweloperów działających na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce. Źródłem zaskoczenia jest nie tylko liczba sprzedanych przez firmy deweloperskie mieszkań, ale również ich wartość, która pierwszy raz od października 2023 roku przekroczyła 3 mld zł – informuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. badań rynku Otodom.

Z kolei z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii deweloperzy znaleźli w maju tego roku chętnych na jedną czwartą więcej mieszkań niż w kwietniu.

Natomiast Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.pl, opierając się na analizie sprzedaży na rynku pierwotnym 10 największych polskich miast, ocenia, że sprzedaż majowa w stosunku do kwietniowej wzrosła o 8,6 proc.

– Oceniłbym ten wzrost, jako umiarkowany – mówi Robert Chojnacki.

Większa sprzedaż mieszkań

Mamy więc niekwestionowany wzrost sprzedaży, choć różne dane, co do jego skali. Zdaniem Wojciecha Matysiaka, kierownika Zespołu Analiz Nieruchomości banku PKO BP, jest on sygnałem, że na rynku mieszkaniowym coś się zmienia.

- Może to być początek fazy ożywienia, dla której impuls dałamajowa obniżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Rynek oczekuje, że lipcowe posiedzenie może przynieść kolejną, niewielką obniżkę. To uruchamia popyt tak ze strony klienta kredytowego, jak i inwestorów. Skutkiem tego może być powolny koniec koniec czasu, gdy rynkiem rządzili kupujący, choć zanim to się stanie, jeszcze trochę to potrwa. Powodem jest duża podaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym – ocenia Wojciech Matysiak.

Ekspert zwraca uwagę, że odbudowujący się popyt, to dobra wiadomość dla sprzedających, którzy odczuwali w zeszłym roku i na początku tego nienotowaną od 10 lat presję na obniżenie cen. - Nie spodziewam się jednak powrotu takiej skali popytu, jaką obserwowaliśmy w latach 2020 – 2021, gdy bardzo niskie stopy procentowe spowodowały boom zakupowy, a raczej oczekuję powrotu sił popytu i podaży do równowagi – dodaje Wojciech Matysiak.

Stabilizacji spodziewa się też Robert Chojnacki. - To nadal czas kupujących. Podaż jest duża, a ceny nie rosną. Ten majowy wzrost sprzedaży jest pewnie reakcją na obniżkę stóp procentowych, ale wiele osób zainteresowanych zakupem mieszkania czeka na kolejne obniżki, które znacząco wpłyną na obniżenie kosztu kredytu. Zwłaszcza, że ofertę banków zdominowały kredyty ze stałym oprocentowaniem – mówi Robert Chojnacki.

Analitycy są zgodni, że teraz dużo zależy od decyzji RPP. „Kolejna obniżka stóp procentowych, której rynek spodziewa się w lipcu, może zadziałać jak impuls psychologiczny. Ożywienia sprzedaży w czerwcu i lipcu może być bowiem odebrane jako sygnał, że kończy się czas dużych ustępstw cenowych ze strony deweloperów” czytamy w analizie ekspertów Rynekpierwotny.pl.

W opinii Wojciecha Matysiaka czynnikiem, który w dłuższej perspektywie mógłby się przyczynić do wzrostu cen, będzie spadek rozpoczętych nowych inwestycji. Ocenia on, że w ślad za obecną nadwyżką oferty, nowo rozpoczęte inwestycje mieszkaniowe spadną już w tym roku nawet o około 10 proc.

Rekordowa podaż mieszkań na rynku pierwotnym

Na razie mamy do czynienia z rekordową podażą. Jak informuje Otodom, w ofercie deweloperów na koniec maja w największych aglomeracjach było ponad 62 tysiące mieszkań. Co oznacza wzrost o 37 proc. w stosunku do maja 2024 roku oraz o 3 proc. w stosunku do wyniku sprzed miesiąca. Taka podaż sprzyja stabilności cen.

„Przeciętne mieszkanie oferowane na koniec maja miało powierzchnię 54 mkw. a jego cena całkowita nieznacznie przekroczyła 809 tys. i była o zaledwie 2 proc. wyższa od ceny przeciętnego mieszkania oferowanego w maju 2024 roku” podsumowują analitycy Otodom.

Póki co ożywienie nie dotarło na rynek wtórny mieszkań.Dane Otodom wskazują na kontynuację spowolnienia po stronie podaży oraz popytu. Od 1 do 26 maja w siedmiu największych miastach opublikowano blisko 47 tys. ofert sprzedaży mieszkań z drugiej ręki. To o 6 proc. mniej niż w kwietniu, ale o 16 proc. więcej niż rok temu. Najwięcej ogłoszeń pojawiło się w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Mimo tego ceny pozostają stabilne. Z analizy Otodom wynika, że w maju średnie stawki ofertowe praktycznie się nie zmieniły. Umiarkowane wzrosty r/r zanotowano w Katowicach (+5 proc.) i Warszawie (+2 proc.). W Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu ceny pozostały na poziomach z ubiegłego roku, a jedynie w Łodzi nieznacznie spadły.

Jawność cen mieszkań deweloperów

Kupującym w negocjacjach z deweloperami ma pomóc, podpisana w ubiegłym tygodniu przez prezydenta nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Wprowadza ona obowiązek prezentowania kompletnych cen ofertowych mieszkań na stronie dewelopera i na rządowej stronie dane.gov.pl. Ustawa wejdzie w życie w lipcu. Zgodnie z nią nabywca ma prawo do korzystniejszej dla siebie ceny, gdy prezentowana na stronie będzie się różnić od oferowanej przez dewelopera. Ustawa, co do potrzeby, której przyjęcia wszyscy byli zgodni, budzi dużo wątpliwości deweloperów co do stosowania przepisów. Z prośbą o wyjaśnienie, jak interpretować część z nich zwrócili się do Ministerstwa Rozwoju i Technologii, a także do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który będzie egzekwował nowe prawo.

Rząd pracuje nad kolejną nowelizacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.). Podpisana przez prezydenta była efektem inicjatywy posłów Polski 2050. Rządowy projekt dotyczy uruchomienia portalu z cenami transakcyjnymi mieszkań i domów z rynku wtórnego i pierwotnego. Mają trafiać do niego średnie ceny z minimum 6 transakcji dokonanych przez 6 nabywców.