Polacy ustawili się w kolejce po kredyty. Stała stopa wypiera zmienną

Krótko przed startem cyklu obniżek stóp klienci banków biorący hipoteki ustawiają się po kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem. Bo wyglądają na tańsze

Na rynku hipotek nie widać ożywienia. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w styczniu trafiły tam zapytania banków dotyczące 28,3 tys. wniosków o kredyty na nieruchomości. To poziom odpowiadający miesięcznej średniej od początku 2024 r.

Obliczany przez BIK „indeks popytu na hipoteki” zanotował co prawda pierwszy od pół roku wzrost, i to przekraczający 30 proc., ale to dlatego, że punkt odniesienia, czyli styczeń ubiegłego roku, był wyjątkowo słaby. Wtedy zamknięte zostało przyjmowanie wniosków o „bezpieczne kredyty 2 proc.”.

„Bezpiecznych kredytów” na dużą skalę udzielano jeszcze na początku ubiegłego roku. W styczniu i lutym sprzedaż przekraczała 9 mld zł w skali miesiąca. Ten drugi miesiąc okazał się najlepszy w historii. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, w końcówce 2024 r. miesięczna sprzedaż wynosiła nieco ponad 6 mld zł.

Stała stopa zyskuje…

– W tym roku będzie spowolnienie w kredytach hipotecznych, bo pierwsza połowa 2024 się nie powtórzy – przyznaje Maciej Reluga, wiceprezes Santander Bank Polska odpowiedzialny za finanse.

Preferencyjne kredyty ze wsparciem rządu mają okresowo stałe oprocentowanie. To znaczy, że rata hipoteki przez pięć lat nie ulegnie zmianie. Jak się jednak okazuje, kredyty o stałym oprocentowaniu (zwykle na pięć, czasem na siedem, w wyjątkowych przypadkach – taką ofertę ma BNP Paribas Bank Polska – na 10 lat) wciąż cieszą się zainteresowaniem. Według Michała Gajewskiego, prezesa Santander BP, w IV kwartale 2024 r. 97 proc. hipotek sprzedanych przez tę instytucję miało okresowo stałą stopę. W całym sektorze proporcja stałej stopy do całości sprzedaży jest trochę niższa. Z danych Europejskiego Banku Centralnego wynika, że w grudniu zeszłego roku było to ok. 90 proc.

To może zaskakiwać. Powód? Osoby wybierające oprocentowanie zmienne mają niemal pewność, że ich raty pójdą w dół za sprawą obniżek stóp procentowych ze strony Rady Polityki Pieniężnej. Co prawda na zakończonym w środę posiedzeniu RPP stóp nie zmieniła – najważniejsza z nich, stopa referencyjna, od października 2023 r. pozostaje na poziomie 5,75 proc., ale ekonomiści są przekonani, że cięcia zaczną się w perspektywie kilku miesięcy. Takie sugestie płyną również ze strony członków RPP. Adam Glapiński, prezes NBP, który nadaje w ostatnich miesiącach „jastrzębi ton” RPP, mówi o możliwości obniżek na początku 2026 r.

A klienci wybierający oprocentowanie stałe pozostaną z nim przez 5–10 lat (mogą szukać refinansowania z niższym oprocentowaniem, ale również okresowo stałym).

…bo jest tańsza

– Dla niektórych klientów wartością jest pewność stałej stopy. Z naszej strony nie ma żadnych praktyk, że namawiamy klientów na stałą stopę – podkreśla prezes Gajewski. – Klienci są informowani o ryzyku zarówno stopy zmiennej, jak i stałej.

Wiele jednak wskazuje, że decyduje wysokość oprocentowania. Z danych NBP wynika, że ostatnim miesiącem, w którym przeciętna stawka hipoteki o oprocentowaniu stałym była wyższa niż średnia dla kredytów o oprocentowaniu zmieniającym się co najmniej raz na trzy miesiące, był… luty 2022 r. To czas, w którym RPP znajdowała się w trybie podwyższania stóp. Później zdarzało się, że różnica – z punktu widzenia klienta na korzyść kredytu o stopie stałej – przekraczała nawet 1 pkt proc.

Ostatnie statystyki, za grudzień 2024, wskazują, że przeciętne oprocentowanie kredytu o stopie zmiennej wynosiło 7,9 proc., a kredytu o stawce okresowo stałej było o ponad 0,5 pkt proc. niższe. Taka różnica w oprocentowaniu przekłada się na ok. 100 zł różnicy w miesięcznej racie przy kredycie na 25 lat o wartości 450 tys. zł (w ostatnich miesiącach średnia wnioskowana kwota to 430–440 tys. zł).

Kredyty o stopie stałej mają niższe stawki, bo wkalkulowane są w nie obniżki stóp ze strony RPP.

Czekając na POLSTR

W krajach zachodnich dostępne są hipoteki, w których oprocentowanie nie zmienia się przez cały okres kredytowania wynoszący nawet 30 lat. Dlaczego u nas jest problem z wydłużeniem czasu obowiązywania stałej stopy? – To kwestia kosztów IRS i ostatecznej raty dla klientów – mówi Michał Gajewski z Santandera.

IRS to swap stopy procentowej, pozwalający bankowi zamienić zmienne oprocentowanie depozytów (ponad dwie trzecie depozytów gospodarstw domowych jest zakładanych najwyżej na trzy miesiące) na oprocentowanie stałe w okresie pięcio- czy siedmioletnim. Dłuższe swapy IRS są droższe i trudniej dostępne.

João Brás Jorge, prezes Banku Millennium, kilka dni temu zwrócił uwagę na ryzyko prawne w długoterminowych umowach. Bankowcy od dawna mówią też o problemie pojawiającym się wówczas, gdy klient spłaca kredyt przed terminem, a bank „zostaje” z obowiązującą wciąż umową swapową.

Kredyty zmiennoprocentowe dotychczas opierały się na WIBOR. Wiadomo, że w perspektywie dwóch lat ta stawka zostanie zastąpiona przez nową. Do ubiegłego roku mowa była w tym kontekście o stawce WIRON, oddającej poziom oprocentowania krótkoterminowych lokat międzybankowych, ale też uwzględniającej krótkoterminowe depozyty dużych firm. Finalnie z WIRON zrezygnowano. Nowy wskaźnik referencyjny ma się opierać na transakcjach depozytowych tylko instytucji finansowych.

Od ubiegłego tygodnia wiadomo, że nowa stawka otrzyma miano „POLSTR' (od Polish Short Term Rate, czyli „polska stopa krótkoterminowa”). Szczegóły dotyczące sposobu jej wyliczania oraz wysokości powinniśmy poznać do końca tego kwartału. ©℗