Komisja Nadzoru Finansowego tuż przed startem obniżek stóp procentowych zablokowała kredytobiorcom możliwość przesiadania się z oprocentowania stałego na zmienne.
Od pośredników kredytowych odbijają się pierwsze osoby, które chciałyby zmienić oprocentowanie swojego kredytu ze stałego na zmienne poprzez refinansowanie starej hipoteki w innym banku. Firmy pośrednictwa kredytowego odpowiadają, że takiej możliwości nie ma. I faktycznie – wyeliminowała ją zmiana Rekomendacji S dotyczącej „dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie”.
Zainteresowanie zmianą warunków oprocentowania wynika z tego, co dzieje się na rynku stóp procentowych. Po tym, jak prezes NBP Adam Glapiński zapowiedział, że pierwsza obniżka stóp banku centralnego jest możliwa, gdy inflacja spadnie do poziomu jednocyfrowego, wyraźnie poszła w dół stawka WIBOR w większości banków będąca wciąż podstawą do ustalania oprocentowania hipotek. Pod koniec ubiegłego tygodnia WIBOR 3M wynosił 6,84 proc. To najniższy poziom od czerwca 2022 r. Od marca br. trzymiesięczny WIBOR wynosił 6,9 proc. (w zależności od dnia rósł lub malał o 0,01 pkt proc.).
W okresie rosnących stóp procentowych banki zachęcały klientów do zamiany kredytu o stopie zmiennej na hipotekę stałoprocentową. Osoby, które się na to zdecydowały, jeśli zrobiły to odpowiednio wcześnie, zabezpieczyły się przed wzrostem kosztu pieniądza.
Brak w ofercie
DGP sprawdził ofertę banków. Zapytaliśmy 10 największych instytucji działających na rynku hipotecznym o możliwość refinansowania kredytu o stałej stopie z innego banku hipoteką o stopie zmiennej, a także o opcję przejścia ze stopy stałej na zmienną w ramach jednego banku.
– Nie można refinansować kredytu zaciągniętego na stałej stopie procentowej kredytem o zmiennej stopie procentowej – informuje biuro prasowe Banku Ochrony Środowiska. Niektóre dodają, że nie oferują obecnie hipotek o zmiennym oprocentowaniu. Deklarację, że przejście z innego banku jest możliwe, otrzymaliśmy tylko z PKO BP, największego gracza na naszym rynku. Na nasze pytania nie odpowiedziały Bank Pekao i Santander Bank Polska.
Odpowiedzi na drugie pytanie również są negatywne. Niektóre instytucje podkreślają, że zmiana dokonuje się w terminie ustalonym w umowie. – Umowa kredytu hipotecznego zawartego na stopie okresowo stałej nie zakłada możliwości zmiany rodzaju oprocentowania na zmienne przed upływem okresu stopy stałej, chyba że wiąże się to z przedterminową, całkowitą spłatą zobowiązania. Po upływie okresu stopy stałej kredyt może automatycznie przejść na stopę zmienną bez dodatkowych kosztów – wskazuje Alior Bank.
Prawo miękkie, ale twarde
Wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacja to tzw. miękkie prawo dla banków. W praktyce wszystkie się jednak stosują do tego typu wymogów. W innym przypadku grozi im gorsza ocena nadzorcza, co ma wpływ na postrzeganie menedżerów banków przez nadzór czy na możliwości wypłaty dywidendy.
Ostatnie zmiany w rekomendacji miały na celu podniesienie zdolności kredytowej dla osób, które korzystają z rządowego Bezpiecznego kredytu 2 proc. Ale KNF zawarła w nowych regulacjach również zapisy dotyczące kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej. Chodziło o ograniczenie ryzyka ich przedpłaty.
Takie ryzyko od długiego czasu było wskazywane przez bankowców jako główna bariera dla rozwoju kredytów o stałej stopie. Tego typu hipoteki są u nas finansowane głównie krótkoterminowymi depozytami. Koszt finansowania podlega więc wahaniom. Żeby je zniwelować, banki zawierają umowy swapowe, zamieniając stawki zmienne na stałe. Problem pojawia się, gdy klienci zaczynają z wyprzedzeniem spłacać kredyty o stałej stopie. Przepływy przestają się zgadzać: bank ponosi koszty finansowania stałej stopy, a nie ma już potrzebnych po drugiej stronie przychodów.
Przedstawiciele sektora bankowego wskazywali, że przy obowiązujących wcześniej zasadach (klienci mieli swobodę w refinansowaniu i przedpłacaniu hipotek o stałej stopie) oprocentowanie powinno być wyższe. – Wszyscy powinni mieć świadomość, że hipoteka stałoprocentowa z opcją bezkosztowej wcześniejszej spłaty na logikę musi być droższa od hipoteki bez takiej opcji lub z opcją odpłatną. To też kwestia świadomości finansowej – mówił w marcowym wywiadzie dla DGP Jacek Jastrzębski, przewodniczący KNF.
Ostatecznie nadzór załatwił sprawę, wprowadzając zakaz refinansowania. Banki nie mogą oferować hipotek o zmiennym oprocentowaniu, które służyłyby spłaceniu podobnych kredytów o stawce stałej w innym banku. Ograniczono też możliwość przedterminowej zamiany stawki stałej na zmienną (na ogół umowy przewidują taką zamianę po pięciu latach od zaciągnięcia kredytu). Bankom wolno natomiast obniżyć stałą stawkę – nowy poziom powinien jednak obowiązywać co najmniej przez pięć lat. ©℗
/>
