Ministerstwo rozwoju planuje nowy program wsparcia dla finansowania mieszkalnictwa, tymczasem od kilku miesięcy funkcjonuje wcześniejszy pomysł: gwarancje wkładu własnego udzielane przez państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego. Miało to być rozwiązanie problemu braku wymaganej przez banki części nakładów na inwestycje mieszkaniową. Jak wypada? Dane uzyskane przez DGP wskazują, że jak dotąd program to wątpliwy sukces.
“Z posiadanych przez BGK danych wynika, że na dzień 31.01.2023 roku od początku funkcjonowania tego programu zostało udzielonych 296 gwarancji wkładu własnego na łączną kwotę 15,89 mln zł” - informuje biuro prasowe państwowego banku.
Tylko 1 osoba na 400
Oznacza to, że na wsparcie zdecydowała się jedna na 400 osób, które w ubiegłym roku uzyskały kredyt hipoteczny. Związek Banków Polskich pod koniec 2022 roku szacował łączną liczbę nowych kredytów na 125 tys.
“Dzięki gwarancji wkładu własnego banki zabezpieczyły kredyty mieszkaniowe o łącznej wartości 87,34 mln zł” - dodaje BGK.
Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że łączna wartość sprzedanych hipotek w ubiegłym roku to 48,7 mld zł. Program gwarancyjny pomógł więc w udzieleniu mniej niż 0,2 proc. ogólnej kwoty nowych kredytów sprzedanych w ubiegłym roku.
Kredyt bez wkładu własnego. Na czym polegał program?
Gwarancje wkładu własnego nie były jednak dostępne od początku 2022 roku. Sejm uchwalił ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym na początku października 2021 roku, a prezydent podpisał ją w połowie listopada. Przepisy weszły w życie dopiero w maju ubiegłego roku, a pierwsze deklaracje banków, że kredyty z gwarancją są już dostępne, pojawiły się pod koniec III kwartału.
“Podstawowym celem wprowadzenia proponowanych rozwiązań jest poprawa stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez eliminację bariery braku własnych środków stanowiących wymagany przez bank wkład własny przy udzieleniu kredytu hipotecznego oraz powstrzymanie negatywnych tendencji demograficznych związanych z niskim poziomem dzietności, odniesione do sytuacji rodzin spłacających kredyt hipoteczny zaciągnięty w związku z zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych. W zakresie proponowanych rozwiązań projekt ustawy łączy cele polityki mieszkaniowej i polityki prorodzinnej” - pisano w uzasadnieniu projektu ustawy.
Jako beneficjentów programu wskazywano “potencjalnie ok. 40 proc. gospodarstw domowych (ok. 5710,1 tys.).”
Kredyt bez wkładu własnego. Czemu program nie wypalił?
Co poszło nie tak? W okresie boomu kredytowego w czasie pandemii i wcześniej faktycznie brak wkładu własnego uniemożliwiał części planujących zakup mieszkania zaciągnięcie kredytu. Chodzi o wymóg z tzw. rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, że wskaźnik LtV (loan to value - proporcja kredytu do wartości kredytowanej nieruchomości) nie powinien przekraczać 80 proc., a w niektórych przypadkach 90 proc. Oznacza to, że klient musi dysponować 20-proc. (w niektórych przypadkach 10-proc.) wkładem własnym. Przy kupnie mieszkania o wartości pół miliona wkład własny powinien wynosić co najmniej 100 tys. zł (50 tys., jeśli drugie 50 tys. jest np. objęte odpowiednim ubezpieczeniem).
Tyle, że program wszedł w życie już w czasie gwałtownego ograniczenia akcji kredytowej. Popyt na hipoteki spadł w związku z podwyżkami stóp procentowych dokonywanymi przez Radę Polityki Pieniężnej (ustawa została uchwalona przez Sejm na kilka dni przed pierwszą podwyżką w cyklu trwającym do września 2022 r.). Dodatkowo kilka miesięcy później dostępność kredytów ograniczył już nie brak wkładu własnego, a problemy ze zdolnością kredytową.
Problemy ze zdolnością kredytową
KNF wiosną ubiegłego roku wprowadziła zasadę, że banki przy ocenie zdolności kredytowej potencjalnego klienta muszą uwzględniać bufor w wysokości 5 pkt proc. Dziś oznacza to, że przed udzieleniem kredytu bank sprawdzi czy klient będzie w stanie obsługiwać hipotekę oprocentowaną nie na 9,4 proc. (tyle wynosiła w grudniu - to najnowsze dane NBP - średnia rynkowa), ale na 14,4 proc. To więcej, niż wynosi oprocentowanie bardziej ryzykownych i dużo droższych niż hipoteki kredytów konsumpcyjnych, z reguły o stosunkowo niskiej wartości. W naszym przykładzie dotyczącym inwestycji o wartości 500 tys. zł, z czego 400 tys. to kredyt (przyjmijmy, że na 30 lat), miesięczna rata wynosiłaby ponad 3,3 tys. zł, ale bank musi sprawdzić, czy potencjalny kredytobiorca poradziłby sobie z miesięcznym obciążeniem wysokości prawie 4,9 tys. zł.
Banki się nie palą do udziału w programie
Do udziału w programie nie palą się też same banki. Twórcy ustawy zakładali, że umowy z BGK podpisze 20 kredytodawców. “Uczestnictwo banków w realizacji mechanizmów zawartych w projektowanej ustawie będzie miało charakter otwarty. Szacowaną liczbę instytucji finansowych uprawnionych do udzielania kredytów w programie przyjęto na podstawie doświadczeń programów Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych” - pisano w ocenie skutków projektowanej regulacji.
BGK na swojej stronie internetowej wymienia osiem instytucji, które są gotowe udzielać kredytów z gwarancją. W tym gronie są cztery podmioty pod kontrolą państwa: PKO BP, Pekao, Alior i Bank Ochrony Środowiska, trzy podmioty z sektora spółdzielczego i jeden bank komercyjny z przewagą kapitału zagranicznego: Santander Bank Polska. “Obecnie BGK prowadzi rozmowy, z kolejnymi bankami, które zgłosiły zainteresowanie podpisaniem umowy pozwalającej na udzielanie kredytu z gwarancją i realizację spłaty rodzinnej” - informuje państwowy bank.
Ustawa prócz gwarancji przewiduje również inny sposób wsparcia spłacających kredytobiorców mieszkaniowych. Chodzi o tzw. spłatę rodzinną, czyli swego rodzaju nagrodę wypłacaną przez BGK w zamian za powiększenie rodziny o kolejne dziecko (20 tys. za drugie, 60 tys. zł za trzecie i następne). Z początkiem marca wchodzi w życie nowelizacja ustawy, która zwiększa zakres dostępność spłat rodzinnych. Dlatego akt prawny przemianowano na “ustawę o rodzinnym kredycie mieszkaniowym”.
