Banki i gospodarstwa domowe są w lepszej kondycji finansowej niż w pierwszej dekadzie XXI w.
W czasie pandemii i niskich stóp procentowych mających podtrzymywać popyt w tym trudnym dla gospodarki okresie ceny domów w Stanach Zjednoczonych wzrosły do najwyższego poziomu w historii. Jeszcze w I kw. 2020 r. mediana stawek płaconych za sprzedane domy wynosiła 329 tys. dol., obecnie to prawie 455 tys. dol. „Ludzie chcieli kupować domy, chcieli wydostać się z miast i przenosić się na przedmieścia. Więc naprawdę mieliśmy bańkę mieszkaniową, ceny osiągały bardzo niezrównoważone poziomy, nastąpiło przegrzanie” – tłumaczył Jerome Powell, szef rezerwy federalnej w wypowiedzi dla think tanku Brookings.
Trwający dwa lata masowy odpływ Amerykanów z centrów miast na ich obrzeża był możliwy dzięki szerokiemu wprowadzeniu przez firmy możliwości pracy zdalnej, a także niskiemu oprocentowaniu kredytów. Największe wzrosty liczby mieszkańców odnotowano na przedmieściach aglomeracji w stanach z cieplejszym klimatem, takich jak Kalifornia, Teksas czy Tennessee. Część wielkich miast opustoszała, na waszyngtońskim downtown z powodu obniżonego ruchu i popytu zbankrutowała w ciągu ostatnich dwóch lat ponad połowa lokali usługowych.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym zaczęła się w USA zmieniać, gdy w odpowiedzi na inflację Rezerwa Federalna podniosła stopy procentowe. Oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło w ciągu roku ponaddwukrotnie, osiągając w październiku po raz pierwszy od 20 lat poziom 7 proc. Sprzedaż domów spadła we wrześniu 2022 r. o 24 proc. w porównaniu z wrześniem poprzedniego roku. Wniosków o kredyt hipoteczny jest tej jesieni najmniej od 25 lat. „Amerykański rynek mieszkaniowy wyparowuje” – ocenia cytowany przez „Financial Times” Mark Zandi, główny ekonomista Moody’s Analytics.
W opinii obserwatorów w przyszłym roku w Ameryce dokona się więc korekta i ceny nieruchomości spadną. Większość ekspertów nie spodziewa się jednak powtórki z krachu na rynku mieszkaniowym z 2008 r. Tym razem banki i gospodarstwa domowe mają być w lepszej kondycji finansowej. Jedną z przyczyn jest to, że miliony Amerykanów skorzystało w ciągu ostatnich kilku lat z bardzo niskiego oprocentowania kredytów i szybciej spłacili hipoteki, obniżając w konsekwencji swoje miesięczne obciążenia. Oprócz tego na horyzoncie nie widać także problemów z bezrobociem – w październiku wynosiło ono 3,7 proc. Analitycy Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW) spodziewają się, że w przyszłym roku powinno ono wzrosnąć o ok. 1 pkt proc.
Z modeli przygotowanych przez specjalistów z Oxford Economics, renomowanej firmy zajmującej się doradztwem gospodarczym, wynika, że zatrudnienie jest decydującym czynnikiem określającym dotkliwość ewentualnego kryzysu, który byłby wywołany krachem na rynku mieszkaniowym. Gwałtowny wzrost bezrobocia zwiększa liczbę sprzedawców nieruchomości, którzy do takiego kroku są zmuszeni niesprzyjającymi okolicznościami. „Historia pokazuje, że jeśli rynek pracy pozostaje mocny, to szanse na bar dziej łagodną korektę są większe” – przekonuje Innes McFee, ekonomistka z Oxford Economics. W najgorszym scenariuszu – takim, w którym ceny domów spadną gwałtowniej, niż oczekiwano, a spadkom cen będzie towarzyszyć załamanie inwestycji mieszkaniowych i zaostrzenie akcji kredytowej ze strony banków – Oxford Economics przewiduje, że światowy PKB wzrośnie w 2023 r. o zaledwie 0,3 proc. zamiast oczekiwanego obecnie 1,5 proc.
Nawet jeśli korekta cen nieruchomości będzie łagodna, to spowolnienie na rynku mieszkaniowym może skutkować poważnymi konsekwencjami. To sektor, którego sytuacja silnie wpływa na banki, budownictwo, przemysł materiałów, meblarski, producentów AGD i RTV czy segment firm świadczących usługi związane z przeprowadzkami. Sprzedaż w tych branżach w USA spadnie, banki ostrożniej będą podchodzić do udzielania kredytów, a potencjalni nabywcy domów opóźnią transakcję w obliczu niepewnych perspektyw gospodarczych. „W idealnym świecie spadną trochę ceny domów i wszystko będzie w porządku. Nie jest to niemożliwe, ale bardziej prawdopodobne jest, że pogorszenie sytuacji na rynku mieszkaniowym pociągnie za sobą poważniejsze konsekwencje” – mówił w rozmowie z CNN Adam Slater z Oxford Economics. ©℗
