Ustawa o państwowych gwarancjach wkładu własnego w hipotekach już obowiązuje. Pomoże tym, którzy nie mają oszczędności, ale nie tym, którzy stracili zdolność do zadłużenia się.
– Założenia projektu mówiły, że w pierwszym roku dołączy do programu prawie 50 tys. uczestników. Jak pojawi się około tysiąca, to uznam to za sukces – mówi Jacek Furga, szef Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich. Zaznacza, że nawet gdyby jego pesymizm okazał się przesadny, to i tak finalny wynik będzie znacznie bliższy przewidywaniom jego, a nie projektodawców.
To ocena potencjalnego wpływu nowego mechanizmu pomocy dla chętnych na kupno mieszkania, czyli gwarancji wkładu własnego. Ustawa, na mocy której rusza program gwarancji, właśnie weszła w życie. Bank Gospodarstwa Krajowego, który odpowiada za tę formę wsparcia, podpisał umowę ramową z pierwszym bankiem – Pekao. Kolejne porozumienia są w przygotowaniu. Nie oznacza to jednak, że kredyty z gwarancją staną się dostępne natychmiast. Banki komercyjne po zawarciu umów z BGK muszą jeszcze dostosować swoją ofertę i dopiero wtedy będą ruszać ze sprzedażą.
Zgodnie z wymogami nadzoru finansowego banki nie mogą udzielać kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości. Powinny wymagać wkładu własnego na poziomie co najmniej 20 proc. całkowitej kwoty inwestycji potencjalnego klienta. Gwarancja wkładu miała być sposobem na wpuszczenie na rynek kredytowy również osób bez oszczędności.
– O dostępności kredytów decyduje nie wysokość wkładu własnego, a zdolność kredytowa. A ta od 1 kwietnia jest obciążona 5-proc. buforem na zmianę stóp procentowych – podkreśla Jacek Furga.
Chodzi o wymóg wprowadzony przez Komisję Nadzoru Finansowego, by przy wyliczaniu wysokości raty i dostępnej kwoty kredytu banki brały pod uwagę nie tylko bieżącą wysokość stóp procentowych, ale powiększały ją o 5 pkt proc. Wcześniej minimalny bufor wynosił 2,5 pkt proc. W połączeniu ze wzrostem stóp procentowych skutkuje to tym, że dostępna dla klienta kwota jest kalkulowana tak, jakby oprocentowanie kredytu zdecydowanie przekraczało 10 proc.
Coraz trudniej otrzymać kredyt
Według wyliczeń pośrednika finansowego Expander rodzina z dwójką dzieci z miesięcznym dochodem netto na poziomie 6 tys. zł w niektórych bankach może liczyć na kredyt w wysokości nieprzekraczającej 100 tys. Nawet w takich miastach jak Radom czy Sosnowiec, gdzie mieszkania są najtańsze, wystarcza to na zakup kilkunastu metrów kwadratowych.
– Gwarancja spłaty kredytu zwiększy dostępność kredytu dla osób nieposiadających środków finansowych na wymagany przez banki wkład własny. Dodatkową korzyścią dla kredytobiorcy może być tzw. spłata rodzinna za powiększenie się w okresie spłaty kredytu gospodarstwa domowego o drugie czy kolejne dziecko, w kwocie 20 tys. lub 60 tys. zł. Jest ona przeznaczana na spłatę kapitału kredytu, co w konsekwencji przy nieskracaniu okresu spłaty kredytu zmniejszy miesięczne zobowiązania kredytobiorcy z tytuły raty – podkreśla Paweł Jurek, rzecznik Pekao.
Program obejmuje niszę mieszkaniową
Dostępność nowego programu jest ograniczona przez limity cenowe domów i mieszkań. Eksperci podkreślają, że w niektórych miastach do kredytu z gwarancją BGK kwalifikuje się kilka, kilkanaście procent mieszkań dostępnych na rynku. Limity mają być zwiększone. – Rozpoczęliśmy prace nad zmianami do ustawy, które ulepszą program i dostosują go do aktualnej sytuacji. Pozwoli to większej liczbie zainteresowanych skorzystać z kredytu – zapowiada Piotr Uściński, wiceminister rozwoju.
Maksymalna kwota gwarancji BGK wynosi 100 tys. zł. Powinna mieścić się w przedziale 10–20 proc. inwestycji mieszkaniowej. Minimalny czas spłaty kredytu przewidziany w umowie to 15 lat. Za udzielenie gwarancji państwowy bank pobierze jednorazową prowizję w wysokości 1 proc. gwarantowanej kwoty. W przeszłości sposobem na ograniczenie ryzyka banku były komercyjne ubezpieczenia wkładu własnego.
Coraz mniej kredytobiorców
Jak wynika z danych Związku Banków Polskich, w I kwartale krajowe banki zawarły 47,8 tys. umów kredytów mieszkaniowych na kwotę 16,9 mld zł. Wyniki były o jedną czwartą gorsze niż rok wcześniej. Przyczyniły się do tego wyższe stopy procentowe. Jeszcze w ubiegłym roku udział kredytów, których kwota przekraczała 80 proc. kredytowanej nieruchomości, wynosił ponad 30 proc. W I kwartale tego roku było to 26,5 proc.
W Sejmie jest kilka projektów ustaw, które mają pomóc spłacającym hipoteki złotowe. Rządowy projekt przewidujący wakacje kredytowe, zwiększenie zasobów Funduszu Wsparcia Kredytobiorców i zastąpienie nowym wskaźnikiem stawek WIBOR, które stanowią podstawę oprocentowania hipotek. W czwartek Komisja Finansów Publicznych skierowała projekty do pracy w podkomisji, której posiedzenie jest zaplanowane na najbliższą środę.
Rząd chce dać szeroki dostęp do wakacji kredytowych. Przedstawiciele banków komercyjnych, ale i Narodowy Bank Polski, są za ograniczeniem. Z szacunków ekonomistów Banku Handlowego wynika, że jeśli z możliwości niepłacenia części rat skorzystałaby połowa kredytobiorców, odpowiadałoby to obniżce stóp procentowych o 1,5 pkt proc. i wymagałoby od Rady Polityki Pieniężnej podniesienia głównej stopy NBP do ponad 8 proc.
