Rejestr funduszy inwestujących w nieruchomości (FIN, z ang. REIT) powinny prowadzić organy podatkowe – uważa Urząd Komisji Nadzoru Finansowego. Zaś Bank Gospodarstwa Krajowego jest zdania, że budownictwo mieszkaniowe powinno być traktowane jako poboczny obszar działalności FIN-ów.
Takie wnioski płyną z odpowiedzi, które dostaliśmy od kolejnych instytucji uczestniczących w pracach międzyresortowego zespołu do opracowania regulacji dotyczących podmiotów inwestujących w najem nieruchomości.
Zdaniem BGK FIN-y to czysto komercyjna formuła, co oznacza, że raczej nie należy oczekiwać po nich udostępniania mieszkań na wynajem o umiarkowanych stawkach czynszu. – Dlatego uważamy, że budownictwo mieszkaniowe powinno być traktowane jako poboczny obszar działalności FIN. W ocenie BGK wpływ FIN na rynek mieszkaniowy, jak również tematyka regulacji dotyczącej aktywności tych podmiotów, wymaga pogłębionej analizy – wskazuje rzeczniczka BGK Anna Czyż w odpowiedzi na pytania DGP.
Jak dodaje, bank uczestniczy w pracach zespołu ze względu na swoje doświadczenie w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego zarówno w formule funduszy inwestycyjnych, jak i programów rządowych. Według Czyż BGK przeanalizował praktykę rynków, na których REIT-y cieszą się dużą popularnością, np. Stanów Zjednoczonych, Holandii czy Francji. – Na tej podstawie uważamy, że warto rozważyć umożliwienie inwestorom dostępu do inwestycji na rynku nieruchomości w nowych formach. Może przyczynić się to do ożywienia inwestycji w najem nieruchomości, np. handlowych, magazynowych, biurowych, jak również do m.in. stworzenia nowych miejsc pracy czy budowania wykwalifikowanych zespołów zarządzających funduszami nieruchomościowymi itp. – argumentuje.
BGK zwraca też uwagę na to, że REIT-y na rynkach zagranicznych są spółkami notowanymi na giełdzie, i uważa, że należy rozważyć analogiczne rozwiązania w przypadku polskich FIN-ów. – Niesie to wiele korzyści, np. dostęp do tego typu inwestycji dla szerszej grupy inwestorów oraz bezpieczeństwo poprzez fakt, że ich działalność regulują instytucje nadzorcze – wyjaśnia Anna Czyż.
Także Urząd Komisji Nadzoru Finansowego – jak przypomina dyrektor departamentu komunikacji UKNF Jacek Barszczewski – stoi na stanowisku, że FIN-y powinny być notowane na rynku regulowanym dla zapewnienia płynności i transparentności ich działalności (z uwagi na konieczność wypełniania obowiązków informacyjnych).
W tym wypadku, jak dodaje, KNF zajmowałaby się dopuszczaniem akcji takich podmiotów do obrotu na rynku regulowanym oraz nadzorowała wykonywanie przez nie obowiązków zawartych w przepisach ustawy o ofercie publicznej (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2080). Nadzór KNF, zgodnie z przepisami ustawy o nadzorze nad rynkiem finansowym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2059), obejmowałby zatem zatwierdzenie prospektu w związku z dopuszczeniem akcji spółki do obrotu na rynku regulowanym. A także nad: publikacją raportów w zakresie informacji poufnych, raportów bieżących i okresowych; raportowaniem znacznych pakietów akcji przez akcjonariuszy; spełnianiem wymogów dotyczących wezwań.
W pozostałych kwestiach, w ocenie UKNF – w tym m.in. dotyczących wymogów formalnych uzyskania warunkowego statusu FIN-ów, prowadzenia rejestru FIN-ów, bieżącej działalności tego typu podmiotów czy systemu zwolnień i ulg podatkowych – nadzór powinien być sprawowany przez inne, właściwe instytucje. W opinii Barszczewskiego wiele argumentów przemawia za tym, by były to organy podatkowe, nie zaś organ związany z rynkiem finansowym.
Przedstawiciel Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego wymienia w tym kontekście m.in. to, że docelowy kształt nadzoru w tym wypadku powinien uwzględniać specyfikę działalności FIN-ów opartą na systemie zachęt o charakterze fiskalnym. – Przedmiot działalności takich podmiotów koncentruje się przede wszystkim na rynku nieruchomości. Czynności tych nie sposób kwalifikować jako działalności inwestycyjnej na rynku finansowym. W działalność FIN-ów wkomponowany jest mechanizm zwolnień i ulg podatkowych, dzięki którym mogą one stanowić atrakcyjną formę alokacji kapitału dla inwestorów – uzupełnia rzecznik UKNF.
Jak dodaje, nadzór nad prawidłowością prowadzenia i dokumentowania zdarzeń gospodarczych, jak w każdej spółce prawa handlowego, podlegałby zaś kontroli odpowiednio biegłych rewidentów i organów podatkowych.
– Podsumowując – rejestr FIN-ów powinien być prowadzony przez właściwe organy (organy podatkowe) z tego względu, że zwolnienia podatkowe uzależnione są właśnie od wpisu do tego rejestru, a wykreślenie z niego powoduje ich utratę – akcentuje Jacek Barszczewski.
Jak przekonuje, powierzenie prowadzenia rejestru FIN-ów organom podatkowym jest zasadne, ponieważ wykaz ten ma stanowić źródło informacji o podmiotach posiadających status FIN, a tym samym prawa do zwolnień i ulg o charakterze fiskalnym.
– Z analizy przeprowadzonej przez UKNF wynika, że w krajach, w których REIT-y mają formę prawną spółek, rozwiązaniem najczęściej stosowanym jest nadzór nad REIT-ami właśnie przez organy podatkowe – zaznacza.
Jak pisaliśmy ostatnio („REIT-y wciąż na tapecie”, DGP z 23 sierpnia 2021 r.), m.in. Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia, że to Komisja Nadzoru Finansowego powinna wydawać licencję i pełnić nadzór nad FIN-ami.
