Subskrybuj nas na Youtube
Konstrukcja umowy o roboty budowlane od lat rodzi problemy w praktyce. Resort sprawiedliwości planuje jej reformę.
/>
Umowa o roboty budowlane chroni interesy podwykonawców. Uprawnia ich do żądania zapłaty zarówno od inwestora, jak i wykonawcy, którzy odpowiadają za to solidarnie. Co jednak w przypadku, gdy podwykonawca wykonuje roboty, ale inwestor nie zna wysokości ustalonego dla niego wynagrodzenia? Czy również wtedy powinien odpowiadać wespół z wykonawcą? Na to między innymi pytanie odpowiedzieć ma Sąd Najwyższy.
Dorozumiana aprobata
Problem dotyczy często spotykanej konstrukcji zgody dorozumianej inwestora na zawarcie umowy wykonawcy z podwykonawcą. Stanowi ona jeden z możliwych przejawów tego, że finansujący akceptuje wynajęcie innej firmy do części robót, na których wykonanie umówił się pierwotnie z kimś innym (patrz: ramka).
– Zgoda czynna dorozumiana dotyczy sytuacji, które mają miejsce w toku procesu budowlanego: inwestor ma wiedzę o wykonywaniu robót przez niezgłoszonych podwykonawców, ale nie domaga się ich usunięcia z placu budowy – wyjaśnia dr Aneta Wala, adwokat z kancelarii Wierzbowski Eversheds.
Sąd Najwyższy już wielokrotnie – również w przełomowej uchwale wydanej w składzie 7 sędziów 29 kwietnia 2008 r. (sygn. akt III CZP 6/08) – rozstrzygał, że zgoda inwestora na zawarcie umowy z podwykonawcą może być wyrażona przez każde zachowanie, które ujawnia ją w sposób dostateczny, i jest niezależna od tego, czy wykonawca przedstawił mu treść ustaleń z podwykonawcą. W orzecznictwie ugruntowany jest również pogląd, iż wystarczające jest uzyskanie przez inwestora wiedzy o umowie o podwykonawstwo i jej istotnych postanowieniach, i to zarówno przed, jak i po jej zawarciu. Oczywiste jednak dotąd nie jest, co należy rozumieć przez owe istotne postanowienia, a przede wszystkim czy w tym pojęciu mieszczą się również informacje o wynagrodzeniu przewidzianym dla podwykonawcy. „Nie powinna budzić żadnych wątpliwości kwestia, że umówione wynagrodzenie należy do essentialia negotii umowy o roboty budowlane, a także umowy o dzieło (obie umowy mogą występować jako umowy o podwykonawstwo) jako świadczenie wzajemne inwestora/zamawiającego będące odpowiednikiem świadczenia wykonawcy” – czytamy w uzasadnieniu zagadnienia prawnego, które wpłynęło do SN. Zdaniem sądu okręgowego inne podejście do tematu – a więc uznanie, że informacja o wynagrodzeniu nie ma znaczenia przy decydowaniu o odpowiedzialności solidarnej – prowadziłoby do przyjęcia zgody blankietowej inwestora w tym zakresie. Dlatego w jego ocenie na podwykonawcy winien ciążyć obowiązek dostarczenia inwestorowi informacji o tym, że zawarł umowę z wykonawcą, wskazania jej zakresu oraz przewidzianego wynagrodzenia. A konsekwencją zaniechania powinna być utrata możliwości skorzystania z dobrodziejstwa solidarnej odpowiedzialności inwestora z wykonawcą za wynagrodzenie.
– Jeśli inwestor wyraża zgodę czynną dorozumianą na wykonywanie robót budowlanych przez niezgłoszonego podwykonawcę, to powinien wystąpić do wykonawcy i podwykonawcy o przedstawienie warunków takiej umowy – zaznacza jednak mec. Wala.
– Inwestor nie może jednocześnie akceptować wykonywania prac przez podwykonawcę i nie interesować się treścią umowy, jaką ten zawarł z wykonawcą – przekonuje.
Apel o zmiany
Ale zdaniem części praktyków problemów nie uda się uniknąć bez zmiany w przepisach. Niedawno jedna z senackich komisji rozpoznawała petycję spółdzielni mieszkaniowej, która domagała się takiej modyfikacji art. 6471 k.c., by do zawarcia umowy o roboty budowlane z podwykonawcą konieczna była zgoda inwestora wyrażona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W ocenie autorów petycji zmiana ta przywróciłaby równowagę pomiędzy uczestnikami procesu budowlanego: dziś może się bowiem zdarzyć, że inwestor zapłaci wykonawcy za całość robót, a następnie – po raz drugi – podwykonawcy, który nie otrzymał swej części zapłaty. Propozycję częściowo poparło nawet Biuro Legislacyjne Senatu, przyznając, że takie doprecyzowanie ograniczyłoby rodzące się dziś problemy interpretacyjne.
Przy tym spółdzielnie jako inwestorzy są w jeszcze trudniejszej sytuacji. Na podstawie art. 18 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.) muszą bowiem rozliczać koszty budowy w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. W tym czasie muszą więc m.in. zwrócić nabywcom lokali nadwyżkę wpłat. Tyle że art. 118 kodeksu cywilnego przewiduje trzyletni termin przedawnienia roszczeń podwykonawców. Efekt? Może się okazać, że firma wystąpi przeciwko spółdzielni z zaległym roszczeniem, na którego pokrycie ta nie ma już środków.
– W ministerstwie trwają prace analityczne nad zmianami legislacyjnymi dotyczącymi umowy o roboty budowlane – przyznaje Wioletta Olszewska z biura prasowego Ministerstwa Sprawiedliwości. O szczegółowych propozycjach nie chce jednak mówić.
– Prace dotyczą regulacji umowy o roboty budowlane jako całości, a nie tylko art. 6471 k.c., który był przedmiotem dyskusji na posiedzeniu komisji senackiej w związku z petycją – zaznacza.
Jak mówi, resort zajął się sprawą również ze względu na obserwowany „wzrost liczby i stopnia złożoności sporów sądowych dotyczących inwestycji budowlanych”.
Normy do obejścia
Tym bardziej że dzisiejszy kształt przepisów rodzi też inne problemy, np. przy gwarancji zapłaty, jakiej generalny wykonawca może się domagać od inwestora lub podwykonawca od generalnego wykonawcy.
– Instytucja gwarancji zapłaty w kodeksie cywilnym nie określa wielu istotnych i obligatoryjnych postanowień takiej gwarancji. Umożliwia to takie ukształtowanie jej treści przez inwestora, że generalny wykonawca nigdy się z niej nie zaspokoi (odpowiednio: podwykonawca w przypadku gwarancji wystawionej przez generalnego wykonawcę) – podkreśla dr Aneta Wala.
– Przykładowo wystarczy uzależnić zapłatę z tytułu gwarancji od przedłożenia gwarantowi protokołu odbioru podpisanego przez inwestora i zwlekać z wydaniem takiego dokumentu do czasu upływu ważności gwarancji – wskazuje ekspertka.
