Subskrybuj nas na Youtube
/>
Pięć lat bez obaw o wzrost raty za mieszkanie jest realne, mimo że podwyżki stóp NBP w tak długiej perspektywie są nieuniknione. Niestety, za bezstresowe życie trzeba będzie zapłacić
Grupa PKO BP szykuje nowość na rynku kredytów hipotecznych. – Na ukończeniu są prace nad wprowadzeniem do oferty kredytów o stałej stopie procentowej obowiązującej przez 5 lat – zapowiada Rafał Kozłowski, prezes PKO Banku Hipotecznego. Obecnie bank oferuje takie kredyty, ale stałe raty, niezależne od zmian stóp przez Radę Polityki Pieniężnej, można liczyć tylko przez dwa lata. Do kredytów ze stałą stopą przymierza się też mBank.
Ten segment rynku kredytowego nie jest u nas popularny. Daleko nam do zachodnich rynków, gdzie takie finansowanie zakupu nieruchomości dominuje. W końcu 2016 r. w portfelach banków było tylko 4,2 tys. takich hipotek o wartości nieco ponad 700 mln zł, a portfel złotowych kredytów mieszkaniowych był wart 234 mld zł.
BZ WBK, największy obecnie sprzedawca hipotek ze stałą stopą, oferuje niezmienne raty przez pierwsze 5 lat. – Od 2015 r. do końca września udzieliliśmy 1850 takich kredytów na 400 mln zł. Stanowią kilka procent sprzedaży banku, a zainteresowanie nimi jest niewielkie – mówi Tomasz Borkowski z zespołu rozwoju produktów i procesów kredytowych BZ WBK.
Dotąd ubywało banków, które je oferują. Jeszcze rok temu w zestawieniach pośrednika finansowego Expander oferty pochodziły z pięciu banków – PKO BP, Deutsche Banku, BZ WBK, BGŻ BNP Paribas oraz Aliora. Z tej grupy pozostała tylko pierwsza trójka. – Wejście banku takiego jak PKO BP w kredyty o stałej stopie może przyczynić się do rozwoju tej oferty – ocenia Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes ZBP.
Wśród bankowców już zaczyna się zainteresowanie zwiększeniem udziału kredytów ze stałą stopą w sprzedaży. Wskazują, że dominujące teraz zmienne oprocentowanie może stać się źródłem problemów, gdy zaczną rosnąć stopy NBP. Na razie są najniższe w historii, ale rośnie ryzyko podwyżek, które przełożą się na wysokość rat. – Perwsze podwyżki zobaczymy najpóźniej w 2019 r. Wzrost stóp o 100 czy 150 pkt bazowych znacząco zwiększy miesięczne obciążenia z tytułu kredytów hipotecznych ze zmienną stopą. I nie jest powiedziane, że w najbliższych latach na tym poziomie podwyżek się skończy – ocenia Piotr Cyburt, prezes mBanku Hipotecznego.
Posiadacze kredytów ze stałą stopą będą bezpieczniejsi. – Jest ryzyko, że po zakończeniu okresu obowiązywania stałej stopy i przejściu na zmienną, jeśli będzie ona wyższa, obciążenie wzrośnie. Ale w czasie obowiązywania stałej stopy klient spłaci część kredytu – dodaje szef mBanku Hipotecznego.
Czy ruch PKO BP wystarczy, żeby w segment kredytów o stałej stopie tchnąć nowe życie? Prezes PKO Banku Hipotecznego przekonuje, że sukces rynkowy tych kredytów zależy głównie od otoczenia regulacyjnego. Potrzebne są działania, które spowodują, że ich koszt będzie zbliżony do kosztu kredytu mieszkaniowego o zmiennej stopie. Teraz są one droższe: oprocentowanie kredytu zmiennego na 300 tys. zł z 25-proc. wkładem własnym wynosi średnio 3,83 proc. Oferta przy stałej stopie to 3,85–4,85 proc.
– Klienci są niezwykle wrażliwi na cenę. W grupie PKO BP kredyt z 2-letnią stałą stopą jest o zaledwie 30 pkt bazowych droższy niż ze zmienną i nie ma na niego chętnych. Szersze wdrożenie takiej oferty wymaga w Polsce zmian systemowych, w których uczestniczyć będą banki, nadzór, bank centralny i rząd – tłumaczy Rafał Kozłowski.
W dyskusji na ten temat przewija się kilka pomysłów. Oprócz edukacji kredytobiorców, o której mówią wszyscy, wspomina się o zachętach do oferowania kredytów o stałej stopie i wprowadzaniu barier dla tych o zmiennej, co powinno doprowadzić do spadku cen tych pierwszych. Chodzi m.in. o zmniejszenie wymogów kapitałowych, jakie banki muszą spełniać w przypadku kredytów o stałej stopie, budowę płynnego rynku finansowania długoterminowych kredytów o stałej stopie przez promowanie emisji i inwestycji w papiery o stałym oprocentowaniu, np. przez zachęty podatkowe dla kupujących je inwestorów.
Bankowcy wskazują, że otoczenie rynkowe sprzyja rozszerzeniu oferty kredytów o stałej stopie i ich finansowaniu. Inwestorzy poszukują bowiem możliwości zakupu długoterminowych, bezpiecznych papierów, ponieważ Ministerstwo Finansów ze względu na bardzo dobrą sytuację budżetu ograniczyło emisję obligacji skarbowych. W mBanku Hipotecznym we wrześniu i październiku sprzedano za 1,5 mld zł listy zastawne o 5- i 6-letnich terminach zapadalności, z marżami o 30–45 pkt bazowych niższymi niż na przełomie lat 2015 i 2016. – Jeżeli kwestia kredytów o stałej stopie będzie nadal tkwiła w miejscu, to pewnie nie wykorzystamy tego bardzo dobrego momentu i nie uda się zwiększyć ich sprzedaży i udziału w rynku, a co za tym idzie bezpieczeństwa kredytobiorców w razie wzrostu stóp procentowych – ostrzega prezes PKO Banku Hipotecznego.
Jednak po stronie instytucji państwowych nie widać wielkiego zapału do wprowadzania rozwiązań promujących hipoteki o stałej stopie. Komitet Stabilności Finansowej (w jego skład wchodzą prezes Narodowego Banku Polskiego, minister finansów, przewodniczący KNF i prezes Bankowego Funduszu Gwarancyjnego), który ostatnio opiniował założenia nowelizacji rekomendacji dla banków w zakresie zasad udzielania kredytów hipotecznych na stałą stopę procentową, wskazał, że są to kredyty w wielu aspektach korzystne, ale niepozbawione ryzyka zarówno dla banków, jak i klientów, a także całego systemu finansowego. Ministerstwo Finansów obecnie nie planuje działań legislacyjnych, które mogłyby wpłynąć na ukierunkowanie rozwoju oferty kredytów hipotecznych na kredyty oprocentowane stałą stopą, decyzję o zastosowaniu tego instrumentu pozostawiając rynkowi.
Zgody nie ma też między bankami. Mniejsze banki uniwersalne chciałyby np. dostać prawo do emitowania listów zastawnych, z których m.in. finansowane są takie kredyty. Teraz mogą to robić wyłącznie banki hipoteczne, których założenie i utrzymanie kosztuje, więc stać na nie tylko większe banki. To może oznaczać, że kiedy popularność kredytów o stałej stopie wzrośnie, to właśnie one będą dominować w tym segmencie, odbierając rynek kredytów mieszkaniowych mniejszym instytucjom.
Najważniejsze jest jednak pytanie, na jakie ryzyko faktycznie wystawieni są kredytobiorcy, którzy zaciągnęli na mieszkanie czy dom kredyt o zmiennym oprocentowaniu. Z opinii analityków i ekonomistów wynika, że jak na razie prawdopodobieństwo gwałtownego wzrostu stóp jest niewielkie. – Myślę, że epoka wysokich stóp ogólnie się skończyła. Teraz dla wszystkich liczy się dobra koniunktura, którą zbyt wysokie stopy mogą schłodzić – ocenia Marcin Materna z Millennium DM. Piotr Bujak, główny ekonomista PKO BP, szacuje, że najbardziej prawdopodobny scenariusz to wzrost stopy referencyjnej NBP w ciągu 2–3 lat do ok. 3 proc.
Obciążenie może drastycznie wzrosnąć
Polscy kredytobiorcy od ponad 2 lat zadłużają się, korzystając z najniższych stóp procentowych w historii. Przed ryzykiem wzrostu stóp zaczął ostatnio ostrzegać m.in. rzecznik finansowy, wskazując, że utrzymanie się niezmiennej stopy procentowej banku centralnego na przestrzeni np. 30 lat jest mało prawdopodobne. A szczególną ostrożność powinni zachować ci, którzy biorą kredyt w maksymalnej wysokości, na jaką pozwala im zdolność kredytowa. – Dla nich nawet niewielki wzrost oprocentowania może spowodować problemy ze spłatą kolejnych rat i konieczność podjęcia rozmów na przykład na temat restrukturyzacji zadłużenia – ostrzega Bartosz Wyżykowski, radca prawny, zastępca dyrektora Wydziału Klienta Rynku Bankowo-Kapitałowego w Biurze Rzecznika Finansowego.
Symulacje firmy Expander wskazują, że nawet nieduże podwyżki oprocentowania wprowadzone przez Radę Polityki Pieniężnej mogą znacząco zwiększyć obciążenia związane z comiesięcznymi ratami. Dla kredytu mieszkaniowego o wartości 300 tys. zł (na 25 lat z 25-proc. wkładem własnym), w przypadku wzrostu stopy referencyjnej (wpływa na poziom wskaźnika WIBOR, który jest podstawą oprocentowania hipotecznych kredytów złotowych) z obecnego 1,5 proc. do 3 proc., rata może wzrosnąć o ponad 16 proc., z 1555 zł do 1812 zł. A przy wzroście do 6 proc. już o ponad 53 proc., do 2381 zł.