Subskrybuj nas na Youtube
Ostatnie miesiące to okres wysokiej inflacji i walka z nią poprzez podwyżki stóp procentowych. Dla Kowalskiego z kredytem hipotecznym o zmiennej stopie procentowej oznacza to, że co trzy lub sześć miesięcy (w zależności od rodzaju stawki w umowie) dowiadywał się o wzroście wysokości swojej raty, która znacząco zaczęła uszczuplać jego domowy budżet.
Dbając o swoich obywateli, rząd podjął kroki, których celem jest pomoc kredytobiorcom. Pierwszym działaniem było wprowadzenie wakacji kredytowych. Kolejnym etapem pomocy ma być zmiana stawki referencyjnej stopy procentowej stosowanej w kredytach hipotecznych – WIBOR ma być zastąpiony przez WIRON.
Ale czy rzeczywiście nowa stawka przyniesie ulgę kredytobiorcom? Według obecnych publikacji GPW Benchmark, czyli administratora stawek, WIRON na okres trzech miesięcy jest niższy niż WIBOR na ten sam okres. Wydaje się zatem, że rzeczywiście kredytobiorca płaciłby mniej, gdyby dziś nowa stawka zastąpiła starą. Niestety, według rozporządzenia BMR (rozporządzenie Parlamentu Europejskiego w sprawie indeksów stosowanych jako wskaźniki referencyjne w instrumentach finansowych i umowach finansowych) na moment przejścia (zmiany stawki starej na nową) należy doliczyć spread, który ma zapewnić tę samą wartość ekonomiczną. Innymi słowy, w dniu zmiany stawki do WIRON należy doliczyć wartość, która – w dużym uproszczeniu – powinna wyrównać obie stawki. Jeśli następnego dnia różnica pomiędzy dwiema stawkami się zwiększy, to powinno pozytywnie wpłynąć na wysokość raty Kowalskiego. Tyle w teorii.
W praktyce musimy pamiętać, że WIBOR jako stawka „patrzy w przyszłość”: uczestnicy rynku uwzględniają w wysokości stawki oczekiwania co do tego, jakie kroki w stosunku do walki z inflacją podejmie Rada Polityki Pieniężnej. Znów w uproszczeniu: jeżeli rynek spodziewa się kolejnych podwyżek stóp procentowych, to WIBOR od razu wzrośnie. Jeżeli rynek oczekuje, że RPP będzie obniżać stopy procentowe, to WIBOR spadnie. Jeśli tak się dzieje, transmisja polityki pieniężnej funkcjonuje prawidłowo: zmiany stóp procentowych dokonywane przez RPP są od razu wyceniane przez rynek.
W kontekście stawki WIRON ów mechanizm również działa, ale dokonuje się z opóźnieniem, ponieważ stawka bazuje na zrealizowanych transakcjach. Tym samym jeżeli kredyt hipoteczny bazuje na trzymiesięcznej stawce, to na zmiany stóp należy poczekać właśnie trzy miesiące. Dlaczego to takie istotne? Zgodnie z harmonogramem prac Narodowej Grupy Roboczej, która zajmuje się reformą stawki, WIBOR przestanie być dostępny od początku 2025 r. Oznacza to, że kredyty hipoteczne będą przechodzić na nową stawkę w 2024 r. Patrząc na obecne oczekiwania rynku, możliwa jest sytuacja, że w tym okresie Rada Polityki Pieniężnej zacznie obniżać stopy procentowe. Skoro wiemy, że WIBOR reaguje na działania RPP szybciej niż WIRON, to może dojść do sytuacji, w której rata kredytu opartego na WIBOR będzie niższa niż tego opartego na WIRON. Niemniej byłaby to sytuacja przejściowa.
Spójrzmy jednak szerzej na obecny rynek kredytów hipotecznych. Banki przestają oferować kredyty oparte na WIBOR-ze. Jedynym dostępnym produktem pozostaje kredyt o okresowo stałej stopie procentowej (stałej w horyzoncie pięciu lat). Z punktu widzenia konsumenta takie rozwiązanie zapewnia stabilność kosztów, co zdecydowanie ułatwia planowanie domowego budżetu.
Dla banków kredyty o okresowej stałej stopie procentowej to źródło nowego ryzyka – ryzyka przedpłat. Przykładowo, jeśli Kowalski zaciągnie kredyt na 8 proc., a w ciągu następnych dwóch lat stopy znacząco spadną, to klient będzie mógł ubiegać się o nowy, tańszy kredyt, którym spłaci droższe zobowiązanie. W takiej sytuacji bank jest narażony na utratę dochodu odsetkowego.
Jeżeli zaś spojrzymy na okres, w którym stopy procentowe znacząco wzrosną, to klient nie będzie miał zachęty, żeby przedpłacić kredyt, ale równocześnie bank zgodnie ze stawkami rynkowymi zacznie oferować wyższe stawki dla depozytów terminowych, co spowoduje wzrost kosztów odsetkowych dla banku.
Wniosek? Bez względu na to, o jakiej stawce stóp procentowych (WIBOR czy WIRON) myślimy w scenariuszu rosnących lub spadających stóp procentowych, banki są narażone na straty wynikające z charakterystyki produktu, jakim jest kredyt o stałej stopie. Jeśli reforma stawki stopy procentowej ma na celu poprawić sytuację kredytobiorców, powinniśmy pomyśleć szerzej o rynku kredytów hipotecznych, ponieważ z punktu widzenia konsumenta to właśnie kredyt oparty na stałej stopie procentowej wydaje się rozwiązaniem bezpieczniejszym dla domowego budżetu. W obecnym otoczeniu prawnym banki mają ograniczone możliwości w zakresie zabezpieczenia ryzyka przedpłaty, a tym samym będą musiały ponosić straty wynikające z ryzyka przedpłat. Dlatego tak ważne jest, żeby dyskusji o zmianie stawki towarzyszyła powszechna refleksja nad przyszłością rynku kredytów hipotecznych.
Podstawowym celem reformy powinno być stworzenie bezpiecznego rynku hipotek, który klientom da stabilny produkt, a banków nie narazi na ponadprzeciętne straty. W innym przypadku możemy mieć do czynienia z poważnymi zaburzeniami w sektorze, a tego na pewno wszyscy chcielibyśmy uniknąć. ©℗
Celem reformy powinno być stworzenie bezpiecznego rynku hipotek