Zakaz płatności gotówką za nieruchomość w Niemczech. Czy Polska powinna iść tą drogą?

W Polsce wciąż nie ma żadnych limitów w obrocie gotówkowym pomiędzy osobami prywatnymi. Nie ma zatem żadnych przeszkód, by przykładowo przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości przekazanie przez kupującego sprzedającemu kwoty pieniężnej za zakup nieruchomości nastąpiło w formie gotówki. Strony aktu notarialnego oświadczają przed notariuszem, że dokonały rozliczeń związanych z zakupem nieruchomości. Notariusze w żaden sposób nie weryfikują czy rzeczywiście doszło do zapłaty przez kupującego na rzecz sprzedającego kwoty wskazywanej w akcie notarialnym, gdyż prawo ich do tego nie obliguje.

Transakcje gotówkowe a pranie brudnych pieniędzy

Wobec prowadzonej na szczeblu krajowym i międzynarodowym polityki przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy, weryfikowanie pochodzenia środków pieniężnych wydaje się być zasadne. Jakkolwiek nie jest możliwe, by sam notariusz sprawdzał pochodzenie środków pieniężnych, to jednak nałożenie na kupującego nieruchomość obowiązku płatności bezgotówkowej w formie przelewu bankowego i okazania notariuszowi potwierdzenia dokonania przelewu przy zawieraniu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, byłoby formą wzmocnienia kontroli obrotu środkami pieniężnymi przez osoby prywatne. Przede wszystkim pozwalałoby to na odtworzenie historii obiegu środków pieniężnych, w tym ustalenie ich pochodzenia, co w konsekwencji przyczyniałoby się do przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy, a dodatkowo wpływałoby na zwiększenie pewności i bezpieczeństwa obrotu pieniędzmi.

Brak zakazu obrotu gotówkowego w zakupie nieruchomości otwiera furtkę do nadużyć

Zdarza się, że strony transakcji sprzedaży nieruchomości zaniżają jej cenę np. dla potrzeb podatkowych bądź oświadczają, że dokonały rozliczeń pomimo tego, że w rzeczywistości ustaliły między sobą inne zasady zapłaty niż te deklarowane w akcie notarialnym. Na tym tle może dojść do sporu między stronami, np. sprzedający nieruchomość, który nie uzyskał zapłaty pełnej kwoty tytułem sprzedaży nieruchomości dochodząc zapłaty od nabywcy nieruchomości może napotkać na trudności dowodowe w zakresie wykazania sądowi, że faktycznie nie otrzymał całości kwoty stanowiącej cenę, ponieważ stoi to w sprzeczności z treścią oświadczeń złożonych w akcie notarialnym. Konieczność zapłaty w formie bezgotówkowej znacząco redukowałaby wystąpienie sytuacji spornych, gdyż przedstawienie potwierdzenia zapłaty za nieruchomość określonej kwoty pieniężnej byłoby niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży.

Rząd cofa ograniczenia w obrocie gotówką

Rząd pod naciskiem małych i mikro przedsiębiorców oraz organizacji konsumenckich zdecydował się cofnąć wprowadzoną w Polskim Ładzie regulację w postaci zakazu obrotu gotówkowego pomiędzy konsumentami na kwoty powyżej 20.000 zł. Oznacza to, że osoby indywidualne nadal będą mogły dokonywać transakcji gotówkowych bez żadnych ograniczeń, natomiast w transakcjach między przedsiębiorcami ustalony limit dla transakcji gotówkowych nadal będzie wynosił 15 000 zł.

Ograniczenie płatności gotówką w przypadku nieruchomości

O ile postulaty organizacji konsumenckich mogły być przekonujące co do braku konieczności wprowadzenia zakazu obrotu gotówkowego między osobami prywatnymi np. przy zakupie samochodu, o tyle ustawodawca powinien rozważyć wprowadzenie ograniczeń w zakresie płatności gotówką za nieruchomości, a to z uwagi na wartość transakcji oraz zasadność monitorowania pochodzenia środków pieniężnych celem przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy.

W Niemczech nie kupisz nieruchomości za gotówkę

U naszych sąsiadów w Niemczech od kwietnia tego roku obowiązuje zakaz płatności gotówką za zakup nieruchomości. Niemiecki ustawodawca walcząc z procederem prania brudnych pieniędzy i dążąc do zwiększenia transparentności obrotu środkami pieniężnymi wprowadził wymóg płatności przelewem bankowym za zakup nieruchomości i konieczność okazania potwierdzenia zapłaty notariuszowi przy dokonywaniu transakcji sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zakaz płatności gotówką rozciąga się również na kryptowaluty oraz złoto, platynę i kamienie szlachetne. Aby nabywca nieruchomości mógł zostać wpisany przez notariusza do księgi wieczystej jako właściciel, najpierw musi udowodnić, że zakup nieruchomości dokonany został bezgotówkowo. W przypadku naruszenia zakazu lub obowiązku dostarczenia dowodów zapłaty, notariusz jest zobowiązany do zgłoszenia tego faktu do Centralnego Biura Dochodzeń Transakcji Finansowych, która może wszcząć postępowanie w sprawie.

Podsumowanie

Polski system prawny nie przewiduje żadnego ograniczenia w obrocie gotówkowym między osobami prywatnymi, co stwarza szczególne ryzyko w kontekście zakupu nieruchomości, zwłaszcza że notariusz po odebraniu od stron oświadczeń, nie ma obowiązku weryfikacji, czy do przekazania gotówki rzeczywiście doszło. Za zasadny należy uznać postulat zmiany przepisów w tym zakresie, ponieważ minimalizuje ryzyko nadużyć i jest spójny z polityką przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy. W obliczu wprowadzonych przez polskiego ustawodawcę zmian, być może warto rozważyć wprowadzenia ograniczenia limitu transakcji gotówkowych w odniesieniu do nieruchomości.