Reklama
Dane Biura Informacji Kredytowej pokazują, że rosnący od kilku miesięcy popyt na kredyty hipoteczne przekłada się już na ich sprzedaż. W poprzednim miesiącu banki pożyczyły Polakom prawie 7,3 mld zł na zakup własnego lokum. To nie tylko więcej niż rok temu, kiedy to udzielono kredytów na kwotę 6,2 mld zł. – Takiej wielkości nie notowaliśmy jeszcze nigdy – mówi prof. Waldemar Rogowski, analityk BIK.
To jest hossa
Z zestawienia biura wynika, że w porównaniu z marcem 2020 r., gdy pandemia się zaczynała, sprzedaż kredytów wzrosła o 17,1 proc. A względem marca 2019 r. – na długo przed COVID-19, w czasie, gdy rynek nieruchomości mieszkaniowych był na wznoszącej – wartość udzielonych właśnie kredytów jest większa o ok. 35 proc.
– To, co dzieje się obecnie w kredytach hipotecznych, zdecydowanie możemy nazwać hossą. Już od listopada widzimy zwiększone zainteresowanie klientów, mierzone liczbą złożonych wniosków. Banki zareagowały na to z lekkim opóźnieniem, poluzowując nieco politykę kredytową, no i mamy to teraz w wynikach sprzedaży. Wiele wskazuje na to, że to dopiero początek – dodaje Waldemar Rogowski.
Poluzowanie polityki kredytowej polega przede wszystkim na złagodzeniu wymogów dotyczących wkładu własnego. Oprocentowanie już od wielu miesięcy jest rekordowo niskie, bo Rada Polityki Pieniężnej radykalnie ścięła stopy procentowe w odpowiedzi na pandemiczny kryzys już wiosną 2020 r. Niskie stopy stymulują rynek mieszkaniowy również w inny sposób. Przede wszystkim taki, że zakup mieszkań wydaje się świetną inwestycją przy rosnącej inflacji. Taki zbieg dwóch czynników – niskie oprocentowanie lokat i coraz szybszy wzrost cen – powodują, że trzymanie pieniędzy w bankach nie ma sensu. Do tego prognozy z początku pandemii, że kryzys wywoła spadek cen mieszkań, nie sprawdziły się. Czynnik, który spowodował obniżki w czasie poprzedniego kryzysu z lat 2008–2010, tym razem nie zadziałał. Bo wtedy duża część zakupów mieszkań była finansowana kredytem, który dziś odpowiada tylko za ok. 40 proc. popytu na rynku pierwotnym. Dlatego polityka kredytowa banków miała ostatnio ograniczony wpływ na to, co się działo na rynku mieszkaniowym.
Duży popyt i mniejsza podaż
Za to wyceny niektórych instrumentów finansowych w pierwszej fazie pandemii najpierw się mocno obniżyły. Potem co prawda nastąpiło odbicie, ale nadal utrzymująca się niepewność ciąży na rynku. Ci, którzy nie lubią ryzyka, odchodzą też od gotówki ze względu na rosnącą inflację i szukają sposobów na ochronę wartości majątku w aktywach materialnych, jakimi są właśnie nieruchomości.
– To wszystko spowodowało zwiększenie popytu, który zderzył się z za niską podażą, ograniczaną przez dostępność gruntów. Ceny nie tylko nie spadły, ale zaczęły rosnąć, co zachęciło tych, którzy planowali zakup mieszkania na kredyt. Te osoby włączyły się do wyścigu i stąd takie wyniki sprzedaży kredytów – tłumaczy Waldemar Rogowski. Jego zdaniem hossa dotyczy głównie kredytów powyżej 350 tys. zł. Kredytobiorcom zaczęło się spieszyć, bo spodziewają się dalszego wzrostu cen mieszkań, choćby ze względu na nowe regulacje dotyczące funduszu gwarancyjnego, na który będą musieli zrzucać się deweloperzy. Klienci są przekonani, że firmy przerzucą nowe obciążenie na ceny sprzedawanych mieszkań. Kolejne założenie to spodziewany wzrost cen usług remontowo-budowlanych po pandemii. – To wszystko sprawia, że nie tylko przybywa chętnych, by się zadłużyć i kupić mieszkanie, ale rośnie też średnia kwota zaciąganego kredytu – mówi analityk BIK.
Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander, która pośredniczy m.in. w sprzedaży kredytów hipotecznych, nazywa klęską urodzaju to, co się dzieje dziś w niektórych bankach. – Zainteresowanie jest tak duże, że musiały one przejściowo podnieść marże, by nieco powstrzymać napływ wniosków i móc obsłużyć te, które już do nich trafiły – mówi.
Powrót do normalności
Według Sadowskiego poza wszystkimi rynkowymi powodami dochodzi jeszcze stopniowo odbudowujący się optymizm konsumentów, związany choćby z przyspieszeniem tempa akcji szczepień.
– Zwłaszcza te ostatnie informacje dają nadzieję, że już kolejny rok akademicki będzie wyglądał w miarę normalnie, co ma duże znaczenie dla rynku najmu. Do tego ludzie kupują też mieszkania na własne potrzeby – ocenia Jarosław Sadowski. I zwraca uwagę, że COVID-19 miał wpływ na rynek mieszkaniowy, choć pewnie nie taki, jak się niektórzy spodziewali. Ceny nie spadły, za to na atrakcyjności zyskały lokalizacje, które wcześniej wydawały się mało ciekawe, bo np. nie były ośrodkami akademickimi, albo lokalny rynek pracy nie był interesujący.
– Praca i nauka zdalna dużo zmieniły, z punktu widzenia inwestującego w nieruchomości niektóre lokalizacje się „odblokowały”. Przykład to Sosnowiec, który notuje wzmożony popyt na mieszkania – mówi Jarosław Sadowski. Pandemiczną zmianę widać przede wszystkim w zainteresowaniu działkami budowlanymi i domami – ci, którzy wcześniej zastanawiali się nad zamianą mieszkania na większe, dziś kupują domy na obrzeżach miast. – Okazało się, że w niektórych przypadkach dojazd do pracy nie musi być problemem, skoro można pracować zdalnie. Oczywiście jest pytanie, czy to się utrzyma po pandemii, ale mamy wiele zawodów, w których można pracować w domu i część wykonujących je osób z pewnością chciałoby utrzymać ten status – uważa Jarosław Sadowski.
Według niego to, co obecnie obserwujemy, może oznaczać powrót do stanu sprzed pandemii, gdy ceny mieszkań szybo rosły, a akcja kredytowa zwiększała się w dużym tempie.
– Na razie nie wygląda na to, by wzrost cen znów miał być dwucyfrowy, ale skoro w kredytach pandemia właśnie się skończyła, to istnieje ryzyko, że i mieszkania będą szybciej drożeć. Przed COVID-19 średnie roczne tempo wzrostu ceny metra kwadratowego wynosiło ok. 11 proc. Na razie kupujący są jeszcze ostrożni, starają się negocjować, ale do ich świadomości pewnie przebija się, że rynek jest coraz bardziej rozgrzany – mówi analityk.
Waldemar Rogowski dodaje, że wiele zależy od postawy banków. Dla nich kredyty hipoteczne to sposób na zarabianie pieniędzy w sytuacji, gdy muszą dokładać do depozytów ze względu na konieczność odprowadzania składki na Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Dlatego też coraz bardziej aktywne w tym segmencie są również te instytucje, które wcześniej takich kredytów udzielały mało. – Teraz zrozumiały, że to naturalny kierunek ekspansji i zwiększają akcję kredytową. Banki będą konkurować, przy czym raczej nie ceną – czyli pobieraną przez nie marżą – a dodatkowymi warunkami, np. wkładem własnym. Może będą się też otwierać na samozatrudnionych i osoby pracujące na umowach cywilnoprawnych – mówi. Spodziewa się też dalszego wzrostu sprzedaży hipotek, ze względu na liczbę wniosków kredytowych złożonych w bankach. ©℗
Znowu mamy dwucyfrowy wzrost sprzedaży kredytów mieszkaniowych