Rządowy dokument „Polityka społeczna wobec osób starszych do roku 2030” musi zostać uzupełniony o problematykę odwróconej hipoteki i renty dożywotniej – postanowił premier Mateusz Morawiecki. Międzyresortowy zespół rusza więc do prac, by określić, jakie zagrożenia czyhają obecnie na seniorów i co zrobić, by je zredukować.

Potrzeba działania

Ponad 80 proc. Polaków w wieku powyżej 60. roku życia jest właścicielami mieszkań nieobciążonych hipoteką. Część z nich nie ma rodziny albo nie chce przekazać swoim bliskim nieruchomości po śmierci. Ofertę dla nich przygotowują fundusze hipoteczne. Proponują pieniądze wraz z możliwością zamieszkiwania przez seniora do śmierci w mieszkaniu w zamian za przeniesienie jego własności na fundusz. Obecnie tego typu oferta opiera się na przepisach kodeksu cywilnego dotyczących renty i dożywocia (art. 903–916 k.c.). One jednak zostały stworzone przede wszystkim z myślą o relacjach między bliskimi. Ponadto dziś tego typu umowy może seniorom zaproponować każdy. Nie brakuje również oszustów.

– W ostatnich 10 latach w Polsce zawarto ponad 75 tys. umów o dożywocie. Zawierane są też innego rodzaju umowy, takie właśnie jak umowy renty czy umowy pożyczki pod zastaw nieruchomości. Niestety z danych, które uzyskaliśmy, wynika, że ponad 99 proc. tych umów jest zawieranych przez niekompetentne, nieprofesjonalne osoby fizyczne i osoby prawne. Nie mają one żadnych kompetencji do oceny ryzyka, wyliczenia godziwej i bezpiecznej wysokości świadczenia czy wręcz do wypłaty obiecanych środków – zaznacza Robert Majkowski, prezes funduszu hipotecznego DOM. I dodaje, że rokrocznie tysiące seniorów jest oszukiwanych, a zawarte umowy nie są realizowane. Przytłaczająca większość tzw. funduszy hipotecznych chce więc sama poddać się nadzorowi, np. Komisji Nadzoru Finansowego. Tak, by z jednej strony z rynku wyciąć naciągaczy, z drugiej zaś – pozbyć się konkurencji, która wskutek nieuczciwych działań często oferuje lepsze warunki seniorom.

Rządzący rzeczywiście dostrzegają problem.

– Zdecydowanie uważam, że osoby starsze powinny być przez prawo chronione przed ewentualnymi [negatywnymi – red.] skutkami. Te skutki mogą oznaczać to, że osoba może zostać bez mieszkania i bez świadczenia miesięcznego. Na pewno więc zabezpieczenie jest potrzebne. Ale pytanie – jak należy konstruować ewentualne przepisy – wskazywał na niedawnym posiedzeniu sejmowej komisji polityki senioralnej wiceminister finansów Piotr Nowak.

Kłopotliwy brak przepisów

Kłopotliwy brak przepisów

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

– W tej chwili w ramach prac rządowych Ministerstwo Rodziny prowadzi projekt polityki senioralnej i Stały Komitet Rady Ministrów przyjął ustalenie, że temat renty dożywotniej będzie poddany analizie z różnych punktów widzenia, w tym z punktu widzenia dzisiejszych regulacji prawnych, które rzeczywiście, naszym zdaniem, są niedostosowane do rzeczywistości. Mamy bowiem instytucję renty i instytucję dożywocia, czyli coś, co służy zupełnie innym celom niż produkt komercyjny, jakim jest renta dożywotnia – wyjaśniał z kolei wiceminister przedsiębiorczości Mariusz Haładyj.

(Nie)dobre wzorce

Rząd, jeśli będzie chciał przyjąć ustawę zabezpieczającą seniorów i wprowadzającą nadzór nad funduszami hipotecznymi, nie będzie miał problemu ze wzorcami. Od wielu lat bowiem rządzący co pewien czas wracają do pomysłu uregulowania renty dożywotniej. Zawsze jednak kończyło się na deklaracjach. Najbliżej sukcesu było w 2014 r., gdyż Ministerstwo Gospodarki miało już gotowy projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym. Przewidywał on, że właściciel mieszkania, domu jednorodzinnego lub posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mógłby zawrzeć umowę o dożywotnie świadczenie pieniężne. W zamian za prawo własności nieruchomości świadczenia takie wypłacać mogłyby spółki akcyjne, o ile uzyskałyby zezwolenie KNF na wykonywanie takiej działalności. Minimalny kapitał zakładowy takiego podmiotu wynosić miał 2 mln euro. Po zawarciu w formie aktu notarialnego umowy przenoszącej prawo własności w zamian za dożywotnie świadczenie (corocznie waloryzowane o wskaźnik inflacji) dawny właściciel nadal zajmowałby lokum. Zapewniałaby mu to ustanowiona na jego rzecz służebność osobista. Dożywotnią wypłatę świadczeń gwarantowałaby z kolei obciążająca nieruchomość hipoteka w wysokości nie mniejszej niż 150 proc. jej wartości rynkowej.

Prace nad projektem się jednak przedłużały. Następnie padł on „ofiarą” tego, że resortem gospodarki kierował wówczas Janusz Piechociński z Polskiego Stronnictwa Ludowego. Sejm, pod koniec kadencji, realizował zaś jedynie projekty firmowane przez Platformę Obywatelską. Zapału zabrakło także dlatego, że równocześnie w resorcie finansów trwały prace nad uchwaloną ostatecznie ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz.U. z 2014 r. poz. 1585). Sęk w tym, że jej założeniem jest, iż w ramach umowy bank zobowiązuje się do wypłacenia kredytobiorcy określonej kwoty (jednorazowo lub w comiesięcznych ratach), której zwrot jest zabezpieczony hipoteką ustanowioną na nieruchomości. Po śmierci beneficjenta jego spadkobiercy mogą – ale nie muszą – kredyt spłacić i zatrzymać nieruchomość. Tak więc choć odwrócony kredyt hipoteczny i renta dożywotnia są adresowane do podobnej grupy zainteresowanych (osoby starsze z własną nieruchomością), to różnią się w szczegółach. Być może jednak instytucja odwróconego kredytu hipotecznego okazałaby się wystarczająca dla seniorów. Kłopot w tym, że uchwalono przepisy bardzo korzystne dla świadczeniobiorców, skrajnie niekorzystne zaś dla banków. W efekcie korporacje po prostu nie oferują odwróconej hipoteki.